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#地产那些事儿
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碎碎念：提到“房企担保”，想起曾经比较糗的一幕，当时还是个萌新（虽然现在也是），调研一家房企，问及按揭担保规模及其风险控制，遭到发行人赤果果的反讽，幼小的心灵瞬间暴击，所以至今对他家的担保格外关注，也就每天瞅一遍！！！
对于担保，我想大家并不陌生。简而言之，担保就是一种增信方式，促进资金融通，增加借贷双方成功交易的概率、降低金融交易风险，从而保证债权实现。（对于被担保者，提高融资能力，降低融资成本）原因一：对于城投企业而言，担保规模大、互保现象严重，市场不乏对其相关研究，已经莫得好说的了。原因二：房地产行业担保规模尤为突出，担保比率越过警戒线房企众多，便于瞎扯。房地产定期报告对于按揭担保往往会用一个词“按照房地产经营惯例”。其实，这不仅仅是行业的“潜规则”，更恰当的应该说是按揭贷款所必须的前提条件。对于银行而言，一方面可以赚取购房者的贷款利息；另一方面，作为按揭贷款的债权人，通常以购房者所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，但是在当前“预售”背景下，通常不具备办理产权证条件，因此，需要房企为购房者提供阶段性担保，从而降低银行风险敞口。对于购房者而言，在不能全额付款的情况下，通过担保获得的按揭贷款实现提前消费；对于房企而言，购房者提前消费，使得房企可以提前回笼资金，有利于内部融资的改善。在当前融资收紧之下，自我造血能力尤为重要。总而言之，通过提供阶段性担保而实现的按揭贷款，可谓实现“三赢”，何乐而不为呢？一般而言，房企按揭担保规模较大，难免让人担心其风险。房地产定期报告往往会用另一个词“目前承购人未发生违约”，难道真的风险不大嘛？从时间周期来看，一旦办理了房产抵押手续，则阶段性担保结束。预售到办妥产权证并进行房屋抵押登记，大概需要1-2年的时间，时间周期相对不长，且担保金额随着购房者逐期还款而相应递减。从风险控制来看，房地产开发商可以依据相关购房合同约定，通过解除商品房买卖合同、不予办理房屋交付或权属转移登记等措施来来追偿损失。因此，虽说购房者一旦“断供”，房地产开发商将承担担保责任支付相关违约本息金额，与其他来自四面八方的风险相比，这个真的不算事！（评级报告中通常列示的或有负债，关于按揭贷款规模及其占比，对该部分可以选择性屏蔽or忽视）这么来看，碎碎念中提及的被“反讽”，也算是一堂教学课了。-------------------------- 分界线 --------------------------对于担保，定期报告中通常分为三类列示：①公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）；②公司对子公司的担保情况；③子公司对子公司的担保情况。（这里补充个参考资料http://www.sohu.com/a/333881678_100015459《上市公司对外担保问答》）以阳光城为例，“担保”几乎成为月度必备公告。单看12月份，几乎每3天就有一则担保公告，如此频繁担保的背后，难免引人担忧。
资料来源：Wind
近年来，房企迎来担保大潮，随意挑了几家近四年销售增长较快的房企，销售业绩一路高歌，而此般风景背后，与销售业绩一同高走的，还有对外担保额。实名夸某泰某禾，在我想说的问题上从未让我失望。
资料来源：年报、Wind
房企担保多数来源于项目公司融资，无论是对子公司还是合联营等的担保，往往对应一笔债务，也就是说房企担保的脚步与借贷节奏是心灵相犀、基本一致的。对于信评而言，经营风格稳健是大家所喜闻乐见的，一听哪家激进，头皮都发麻。通常对于房企而言，拿地视角可以一定程度反映，但相对而言偏于定性，而从定量的角度来说，担保比率或许是个不错的选择。随着房企跑马圈地，规模扩张，“千亿”阵营持续扩大，一般通过设立项目子公司在业务城市进行物业开发。扩张较为激进的房企对于资金量更大，且有强烈意愿通过连带责任保证、抵质押等方式来增信，从某金某科公告表述即可看到，扩张意愿较强时，甚至以超过持股比例提供担保。
资料来源：公司公告
因此，担保比率较高或者更精确地说超额担保比率越高，则一定程度上可以反映企业经营的激进程度。公司加大对项目公司担保的频率，也是近期拿地较多。通过被担保公司区位，可以了解公司布局区域，再结合担保期限以及担保规模，可以在一定程度上反映公司未来2-3年各区域布局力度。根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务（2017年修订）》的规定，多数公司会发布未来十二个月对外担保情况的预计公告。
资料来源:深交所
在预计担保总额的基础上，公司会公布各个被担保公司担保额度的使用情况，往往会出现担保额度的调剂甚至是补充担保，对此需谨慎，可能是由于销售遇冷，去化不足影响回款，进而流动性紧张所致。此外，通过担保周期也可以侧面反映项目周期情况。在《浅谈“明股实债”》中，曾提及：企业通过“明股实债”进行融资，大部分计入少数股东权益，隐藏了企业的真实负债，降低了有息负债率；但是企业往往被要求对其回购义务提供担保，导致担保比率提升。通过用“剔除存量债券的有息负债率-担保比率”来衡量两者之间的偏离，若某个阶段偏离出现异常，则可能存在“明股实债”的可能性。以某家为例（不点名哪家了，每家房企都有很多这种情况），盈利和负债情况并不乐观，其中多数处于亏损状态，有的甚至资不抵债。
资料来源：公司公告
乍一看可能会吓一跳，但冷静下来细想，主要是因为项目公司还未进入销售阶段或者尚未结算，导致现金流没有回笼，处于亏损状态，而前期股东借款等投入较大，负债率自然很高。但是也要心里打个问号，是不是连续几年这种状况呢？项目公司区域在哪呢？项目布局集中度如何呢？以某中某南为例，简单梳理近期的担保公告，可以发现，大多数被担保公司负债率超过80%，且较多处于亏损状态，所处地区较多位于三四线城市，值得警惕。从证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》的表述可以判断，对外担保总额占净资产超过50%，则需要关注其担保风险。但在融资难、融资贵、偿债压力逼近下，似乎“形同虚设”，房企中越线者众多。
资料来源：证监会官网
PS：值得玩味的是，很多担保公告开头就是风险提示，请投资者充分关注担保风险，哈哈哈！从上述担保对象以及监管层面来看，担保对象经营财务不佳、越过监管红线似乎成为行业共识，甚至被默许，细思极恐……“三稳”之下，房地产行业可能不会继续收紧，但短期内也不会大幅放松，这股寒流啥时候是个头，谁也不知道……担保比率大幅上升→盈利能力产生负面→利润下降为负后侵蚀净资产→净资产下降→担保比率进一步上升一不小心岁末年初，“雷”字可谓必备例菜，吃瓜者津津乐道，道的是茶余饭后的窃喜，踩雷者痛心疾首，痛的是与“雷”共舞的悲凉。享一时融资之快，终究还得直面偿债。“房企担保”下的融资或许是一颗蠢蠢欲动的“暗雷”……
最后，鉴于本小白菜关于各家地产担保的数据还停留在2018年，较为滞后，后续的研究可能也要等到2019年各家年报披露才能继续。仍然有几个小思路：（1）注意各家是否存在不规范担保情况（是否担保额度通过股东大会通过）（2）注意各家是否有反担保来控制风险（尤其是超过股权比例的担保以及关联方担保）（3）近几年每年担保规模、担保比率、区位分布、集中度等（形成可视化图表对比，或许更有感触）
封面Photo by 摄影大神 TUOBA XIE
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